約見一小時,功力一甲子

范居正

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聯合辦公室市場發展性及未來趨勢

聯合辦公室世界級玩家JustCoWework在商務中心市場打得辛苦,除了靠富爸爸的投入,經過幾年的市場發展與觀察,目前商業拓展上發展出幾個新方向,以新加坡JustCo為例:

  1. 在新加坡和Verizon合作進行物業代管(如飯店管理公司品牌)
  2. Trive啟動創業孵化器與可能的投資(從空間合作夥伴中找出投資機會點)
  3. 建立Enterprise360團隊,建立設計、管理、營運能力以直接服務特殊高階客戶需求
  4. 尋求合作夥伴及多樣化經營,尤其是和物業方合作減低租金及人事壓力

以上的趨勢代表Coworking Space第二代演進將更為迅猛,空間上能夠為特殊的高階客戶設計、管理及營運空間,營運上更比過去有更多隱私、高端與長期經營的打算。

改變商務中心租賃市場營收的壞循環是刻不容緩的問題,靠著二房東的價差能夠獲利的方式,除了極大化經濟規模外,從建立品牌的槓桿定律獲得更低的入手價外,從多角化經營品牌及精緻與訂製化的辦公管理服務上產生新的營收。

https://thebridge.jp/2019/05/justco-200m-coworking-operator-sets

https://buzzorange.com/techorange/2019/05/28/justco-in-tw/

https://allwork.space/2018/08/justco-opens-new-locations-in-premium-grade-a-premises-and-retail-malls-across-southeast-asia-to-tap-on-surging-demand-for-coworking-space/



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購物中心商業文創轉型趨勢

    從投資一個到數個「文創」的項目,「獲利」這件事早已不再是購物中心商業地産商的根本考量,因爲廣義的品牌獲益或是從狹義的利潤中心角度獲利,地產界業主們早已心裡有把尺,面對更嚴峻的商業同質化競爭淘汰,文創的投資似乎間接給予業主品牌更大的槓桿操作空間。

    從國際奢侈品牌退潮與到電商的興起,已導致大量物業庫存及商業空間閑置,過低的出租率造成有店鋪也收不到租金,更由於周轉於各商場間的招商人員DNA近似,手上品牌幾年間變化不出新的花樣,導致商場品牌同質性過高,顧客遊逛者眾,在可選性較多的情形下,實體消費也越趨謹慎。購物中心需要的「創新力」刻不容緩,許多購物中心還只是以「招新」爲把戲,繼續模糊焦點;但,購物中心需要的是從過去「場地出租」的營利模式,逐步走向「品牌經營」與「物業經營代管」,如同電商一般,建立商場與顧客最直接的交易關係。近期我們已見到許多商場開始走出過去只注重招商的舒適圈,從「新創」與「生活方式」的品牌開始投入,自營與合資的比例逐漸增加,這也代表商場未來獲利的關鍵要素正在轉變。

    未來商場從消極面上,除了需要確保營業收入 (Revenue Assurance)來源,讓租戶能正常繳付租金,更要掌握包含移動支付類的金流體系;投資文化平臺(:書店等)所換取的客流與關連性商品提帶率是否能滿足基本的坪效? 商場的趨勢是直接自創或合資品牌? 投資文創的槓桿在哪裡?  以自創自營連鎖品牌的模式來取代又裝補又免租的傳統招商,對資金充裕只差品牌經營KNOW HOW的購物中心來說,這附加利益從機會面上來看是讓人興奮與期待的。

    我司專注在商業模式開發及顧客行為分析研究、書店與複合型商業項目規劃、業態企劃、人員訓練籌備及運營管理等,在目前供大於求且岌岌可危的購物中心問題中,提供了完整的解决方案並且充分發揮關鍵的角色。



  • 姓名 范居正
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  • 任職機構 益群創意股份有限公司
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陳怡璇
陳怡璇 2017-11-14 10:42:52

感謝業師給予團隊精品界市場分享

顧問回覆: 謝謝您~